¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

A pesar del complejo momento económico que estamos viviendo, tanto a nivel país como en todo el mundo, el rubro inmobiliario se ha mantenido muy activo. Según las proyecciones que tiene el mercado, se vislumbra un incremento sustancial de demanda para los próximos años y una escasez de terrenos.

Sumado a esto, los mayores costos de construcción y aumento del valor del suelo, debido en parte a la nueva Ley de Aporte al Espacio Público que entrará en vigencia en los próximos meses, permiten proyectar que los precios seguirán subiendo, pudiendo llegar hasta un 10% más.

En la situación actual, existen grandes incentivos para comprar vivienda en muchas inmobiliarias, como flexibilidad de pagos, meses de gracia y arriendo asegurado. Por eso, a diferencia de lo que se podría pensar, en escenarios desfavorables como el que estamos viviendo, invertir en propiedades es una muy buena alternativa para obtener rentabilidad segura en el tiempo, especialmente si se aprovechan las tasas actuales. Esto ya que el bien raíz es un activo que a largo plazo no se devalúa, sino que va aumentando su valor en el tiempo.

 

El mito de la guerra de precios

La pandemia ha golpeado fuerte al sector inmobiliario, tanto por la paralización de las obras como por la postergación de decisión de compra por parte de muchas personas que estaban en búsqueda de una vivienda y han debido concentrarse en otras prioridades. Este contexto desfavorable para la industria se amplía si sumamos la crisis social de octubre, que trajo gran incertidumbre en materia económica y social, dibujando un panorama al parecer propicio, según algunas teorías, para una inevitable baja en los valores de departamentos. Se habla incluso de “guerra de precios”, lo que hay que mirar con mucha cautela para no generar falsas expectativas.

 

Si concentramos el análisis en Santiago Centro, con datos precisos de la prestigiada encuesta GFK, nos encontramos con que en el tercer trimestre de 2019 hubo 1121 unidades vendidas a 71,2 UF/m2, con una oferta de 4931 unidades. En cambio, en el primer trimestre de 2020, encontramos una venta de 409 unidades, una disminución de un 64%; y una oferta de 6549 unidades, lo cual equivale a un aumento del 33%;  y un valor de venta promedio de 73,9 UF/m2, aumento del 3,8%. ¿Cómo puede existir esta incongruencia de tener más stock, menos ventas y que el precio suba?  La respuesta es clara: por mucho que exista un momentáneo sobre stock, en situaciones normales no toma más de 15 meses para agotarlo, por lo cual no han existido grandes descuentos de departamentos en el centro. Realizamos un estudio a los 75 proyectos existentes en esa comuna y en ninguno de ellos encontramos importantes rebajas, solo apoyo para mejorar las condiciones del pie, ayudar en posibles vacancias, seguros de desempleo, etcétera.

 

La ONU asegura que en 30 años tendremos que construir nuevo espacio urbano para alrededor de 2.500 millones de personas en el mundo. Hoy, un 55% de la población mundial vive en ciudades, y para 2050 ese número aumentará a un 68%. Con estas proyecciones, no cabe duda de que la demanda por viviendas seguirá aumentando, lo cual, sumado a las normativas que han elevado el precio del suelo y el precio de la construcción, implica que los precios seguirán subiendo. Solo como ejemplo, el próximo 17 de noviembre entrará en vigencia la Ley de Aporte al Espacio Público, que puede llegar a aumentar hasta en un 44% el valor del suelo, lo que podría subir en más de un 10% los precios actuales. Este efecto es bastante mayor al impacto que tuvo el IVA en su momento.

 

Con todo esto en consideración, creo que es muy importante dejar de dar falsas expectativas con el mito de una guerra de precios. Las proyecciones de demanda futura e interés de muchos inversionistas por comprar departamentos, sumado a las tasas actuales y a las próximas normativas que empiezan a regir este año, han hecho que los precios en Santiago centro suban a pesar de que las ventas hayan bajado.

 

Es por esto que hoy en día, si la situación financiera personal lo permite, la mejor inversión sigue siendo en propiedades, ya que los bienes raíces otorgan plusvalía y rentabilidad segura en el tiempo.

 

Roberto Bascuñán W.

Gerente General Inmobiliaria Norte Verde

La ciudad después de la pandemia

El debate sobre la densificación y cómo se concibe la ciudad sostenible adquiere relevancia a raíz del coronavirus y en estos días ha comenzado a acuñarse el concepto de ciudad saludable o post pandemia.

 

Se piensa, equivocadamente, que alejando a las personas del centro de la ciudad se conseguirá calidad de vida y la emergencia sanitaria ha probado justamente lo contrario. En los sectores más periféricos, la falta de acceso a establecimientos de salud, equipamiento comercial y servicios, ha obligado a las personas a grandes desplazamientos para suplir necesidades básicas, una dependencia del transporte público, lo que se traduce en una peor calidad de vida y en esta emergencia, riesgo para la salud.

 

La inequidad territorial ha existido siempre y es tiempo de abordarla, con una mirada que apunte a acercar los servicios a las personas y conectar las zonas donde hay desigualdad. Adaptar la ciudad significa cambiar el foco y entender que cuando se densifica con equilibrio, se otorga más posibilidad de acceso a lo que las personas necesitan para su diario vivir y que cuando no se densifica, las ciudades se extienden y las autoridades no logran responder de manera oportuna ni eficiente a necesidades de salud, educación, seguridad y transporte en las zonas más alejadas de la urbe.

 

La densificación permite, también, desarrollar ciudades más benévolas con el medio ambiente, barrios caminables, vida al aire libre y aprovechamiento del espacio público en los que se puede favorecer la vinculación con distanciamiento.

 

Vale la pena mirar la experiencia internacional y buscar evidencia de ciudades que han sabido impulsar un crecimiento urbano saludable. En Vancouver y Nueva York, la densificación mejoró la calidad de vida de las personas, quienes dejaron los autos en casa, comenzaron a desplazarse a pie y a ocupar las áreas verdes públicas. Singapur, en tanto, comprendió algo esencial sobre las ventajas de la densidad urbana: que sólo podría mantener los espacios verdes creciendo hacia arriba.

 

Por ello, el desafío de acercar la ciudad a las personas es gigante tanto para las autoridades, responsables de las políticas habitacionales como para los desarrolladores. Hoy más que nunca se hace fundamental no volver a permitir ningún tipo de planificación de un conjunto mono funcional. Debemos empezar a fomentar edificios mixtos: locales comerciales, oficinas y habitacional; y densificar con diversidad, integrando diferentes estratos sociales en todo tipo de planificación, evitando que los trabajos se encuentren lejanos a los puntos de residencia.

 

La densificación es la base, y la diversidad social y de uso son un desde en el camino hacia evitar los grandes trayectos que muchos se ven obligados a realizar diariamente. Necesitamos ciudades más densas, diversas y compactas, no solo por un tema de salud, sino también para mejorar la calidad de vida de todos y disminuir el impacto ecológico de las ciudades sobre el medio ambiente. Creer que oponerse a la densificación es la manera de cuidar a las personas, parece políticamente correcto, pero es una pésima política urbana que trae en la mayoría de los casos peores consecuencias que el mal que pretende evitar. La pandemia se ha encargado de demostrarlo.

 

Roberto Bascuñán, Gerente General Inmobiliaria Norte Verde