La pandemia ha golpeado fuerte al sector inmobiliario, tanto por la paralizaciĆ³n de las obras como por la postergaciĆ³n de decisiĆ³n de compra por parte de muchas personas que estaban en bĆŗsqueda de una vivienda y han debido concentrarse en otras prioridades. Este contexto desfavorable para la industria se amplĆa si sumamos la crisis social de octubre, que trajo gran incertidumbre en materia econĆ³mica y social, dibujando un panorama al parecer propicio, segĆŗn algunas teorĆas, para una inevitable baja en los valores de departamentos. Se habla incluso de āguerra de preciosā, lo que hay que mirar con mucha cautela para no generar falsas expectativas.
Si concentramos el anĆ”lisis en Santiago Centro, con datos precisos de la prestigiada encuesta GFK, nos encontramos con que en el tercer trimestre de 2019 hubo 1121 unidades vendidas a 71,2 UF/m2, con una oferta de 4931 unidades. En cambio, en el primer trimestre de 2020, encontramos una venta de 409 unidades, una disminuciĆ³n de un 64%; y una oferta de 6549 unidades, lo cual equivale a un aumento del 33%;Ā y un valor de venta promedio de 73,9 UF/m2, aumento del 3,8%. ĀæCĆ³mo puede existir esta incongruencia de tener mĆ”s stock, menos ventas y que el precio suba? Ā La respuesta es clara: por mucho que exista un momentĆ”neo sobre stock, en situaciones normales no toma mĆ”s de 15 meses para agotarlo, por lo cual no han existido grandes descuentos de departamentos en el centro. Realizamos un estudio a los 75 proyectos existentes en esa comuna y en ninguno de ellos encontramos importantes rebajas, solo apoyo para mejorar las condiciones del pie, ayudar en posibles vacancias, seguros de desempleo, etcĆ©tera.
La ONU asegura que en 30 aƱos tendremos que construir nuevo espacio urbano para alrededor de 2.500 millones de personas en el mundo. Hoy, un 55% de la poblaciĆ³n mundial vive en ciudades, y para 2050 ese nĆŗmero aumentarĆ” a un 68%. Con estas proyecciones, no cabe duda de que la demanda por viviendas seguirĆ” aumentando, lo cual, sumado a las normativas que han elevado el precio del suelo y el precio de la construcciĆ³n, implica que los precios seguirĆ”n subiendo. Solo como ejemplo, el prĆ³ximo 17 de noviembre entrarĆ” en vigencia la Ley de Aporte al Espacio PĆŗblico, que puede llegar a aumentar hasta en un 44% el valor del suelo, lo que podrĆa subir en mĆ”s de un 10% los precios actuales. Este efecto es bastante mayor al impacto que tuvo el IVA en su momento.
Con todo esto en consideraciĆ³n, creo que es muy importante dejar de dar falsas expectativas con el mito de una guerra de precios. Las proyecciones de demanda futura e interĆ©s de muchos inversionistas por comprar departamentos, sumado a las tasas actuales y a las prĆ³ximas normativas que empiezan a regir este aƱo, han hecho que los precios en Santiago centro suban a pesar de que las ventas hayan bajado.
Es por esto que hoy en dĆa, si la situaciĆ³n financiera personal lo permite, la mejor inversiĆ³n sigue siendo en propiedades, ya que los bienes raĆces otorgan plusvalĆa y rentabilidad segura en el tiempo.
Roberto BascuƱƔn W.
Gerente General Inmobiliaria Norte Verde