La pandemia ha golpeado fuerte al sector inmobiliario, tanto por la paralización de las obras como por la postergación de decisión de compra por parte de muchas personas que estaban en búsqueda de una vivienda y han debido concentrarse en otras prioridades. Este contexto desfavorable para la industria se amplía si sumamos la crisis social de octubre, que trajo gran incertidumbre en materia económica y social, dibujando un panorama al parecer propicio, según algunas teorías, para una inevitable baja en los valores de departamentos. Se habla incluso de “guerra de precios”, lo que hay que mirar con mucha cautela para no generar falsas expectativas.
Si concentramos el análisis en Santiago Centro, con datos precisos de la prestigiada encuesta GFK, nos encontramos con que en el tercer trimestre de 2019 hubo 1121 unidades vendidas a 71,2 UF/m2, con una oferta de 4931 unidades. En cambio, en el primer trimestre de 2020, encontramos una venta de 409 unidades, una disminución de un 64%; y una oferta de 6549 unidades, lo cual equivale a un aumento del 33%; y un valor de venta promedio de 73,9 UF/m2, aumento del 3,8%. ¿Cómo puede existir esta incongruencia de tener más stock, menos ventas y que el precio suba? La respuesta es clara: por mucho que exista un momentáneo sobre stock, en situaciones normales no toma más de 15 meses para agotarlo, por lo cual no han existido grandes descuentos de departamentos en el centro. Realizamos un estudio a los 75 proyectos existentes en esa comuna y en ninguno de ellos encontramos importantes rebajas, solo apoyo para mejorar las condiciones del pie, ayudar en posibles vacancias, seguros de desempleo, etcétera.
La ONU asegura que en 30 años tendremos que construir nuevo espacio urbano para alrededor de 2.500 millones de personas en el mundo. Hoy, un 55% de la población mundial vive en ciudades, y para 2050 ese número aumentará a un 68%. Con estas proyecciones, no cabe duda de que la demanda por viviendas seguirá aumentando, lo cual, sumado a las normativas que han elevado el precio del suelo y el precio de la construcción, implica que los precios seguirán subiendo. Solo como ejemplo, el próximo 17 de noviembre entrará en vigencia la Ley de Aporte al Espacio Público, que puede llegar a aumentar hasta en un 44% el valor del suelo, lo que podría subir en más de un 10% los precios actuales. Este efecto es bastante mayor al impacto que tuvo el IVA en su momento.
Con todo esto en consideración, creo que es muy importante dejar de dar falsas expectativas con el mito de una guerra de precios. Las proyecciones de demanda futura e interés de muchos inversionistas por comprar departamentos, sumado a las tasas actuales y a las próximas normativas que empiezan a regir este año, han hecho que los precios en Santiago centro suban a pesar de que las ventas hayan bajado.
Es por esto que hoy en día, si la situación financiera personal lo permite, la mejor inversión sigue siendo en propiedades, ya que los bienes raíces otorgan plusvalía y rentabilidad segura en el tiempo.
Roberto Bascuñán W.
Gerente General Inmobiliaria Norte Verde
